Cum verifici istoricul legal și cadastral al imobilului înainte de ipotecă

Achiziția unei locuințe cu ajutorul unui credit ipotecar în România presupune mai mult decât găsirea celei mai bune finanțări. Verificarea istoricului legal și cadastral al imobilului este esențială pentru a evita probleme juridice sau surprize neplăcute după semnarea contractului. Înainte să accesezi un credit ipotecar, este recomandat să analizezi ofertele de ipoteci și să vezi ce rată lunară poți susține folosind comparatorul de ipoteci disponibil aici: comparatorul de ipoteci.

De ce este important istoricul legal și cadastral al imobilului

Orice bancă îți va solicita documente de proprietate clare și un istoric cadastral fără probleme înainte de aprobarea creditului. Însă responsabilitatea finală de a verifica toate aspectele juridice îți revine ție, pentru a evita riscuri precum:

• existența unor ipoteci anterioare ascunse;
• litigii nerezolvate;
• probleme de succesiune sau partaj;
• construcții ilegale fără autorizații.

O verificare atentă îți poate economisi ani de stres și cheltuieli suplimentare.

Documentele esențiale pentru verificarea imobilului

Extrasul de carte funciară actualizat

Este cel mai important document, eliberat de Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară (OCPI), care atestă:

• proprietarul actual;
• suprafața exactă;
• eventualele sarcini (ipoteci, sechestre);
• litigii în curs;
• servituți sau dezmembrăminte.

Este obligatoriu să soliciți un extras de carte funciară pentru informare, cu cel mult 30 de zile înainte de semnarea actului.

Actul de proprietate

Verifică dacă actualul proprietar a dobândit legal imobilul: prin contract de vânzare-cumpărare, donație, succesiune sau alt document validat notarial.

Autorizația de construire și procesul-verbal de recepție

Mai ales în cazul construcțiilor noi, solicită autorizația emisă de primărie și procesul-verbal de recepție finală. Lipsa acestora poate atrage imposibilitatea intabulării.

Certificatul de urbanism

Îți oferă informații despre regimul juridic, funcțional și tehnic al imobilului. Pentru terenuri, este absolut necesar.

Certificatul fiscal

Eliberat de Direcția Taxe și Impozite Locale, certificatul fiscal dovedește că vânzătorul nu are datorii la bugetul local.

Cum verifici istoricul legal corect

Pasul 1: Obține extrasul de carte funciară de la OCPI

Poți solicita online sau fizic la ghișeu. Verifică toate înscrierile din istoric, nu doar datele actuale.

Pasul 2: Verifică autenticitatea actului de proprietate

Consultă un notar sau avocat pentru a confirma validitatea juridică a actelor.

Pasul 3: Analizează documentația cadastrală

Asigură-te că suprafața declarată corespunde realității și că există planuri cadastrale conforme cu situația din teren.

Pasul 4: Consultă Registrul Național de Publicitate Mobiliară (RNPM)

Pentru verificarea eventualelor ipoteci nedeclarate oficial sau a altor tipuri de garanții asupra imobilului.

Ce să verifici suplimentar pentru apartamente

Situația financiară a asociației de proprietari

Solicită o adeverință că nu există datorii la întreținere.

Legalitatea modificărilor interioare

Verifică dacă eventualele compartimentări sau modificări sunt autorizate legal.

Cota-parte din teren

În România, odată cu achiziționarea apartamentului dobândești și o cotă parte din terenul pe care este construit blocul – verifică existența acesteia în CF.

Diferențe importante în funcție de oraș

București și Cluj-Napoca

În marile orașe, sunt mai frecvente situațiile cu litigii, ipoteci multiple sau construcții neautorizate. Verificarea trebuie să fie mult mai riguroasă, mai ales în zonele nou dezvoltate.

Orașe mai mici și zone rurale

În orașele precum Iași, Constanța sau Timișoara, documentația este adesea mai clară, dar pot apărea probleme de moșteniri nedezbatute sau construcții ridicate fără documentație cadastrală.

Riscuri frecvente dacă sari peste verificări

• refuzul creditului de către bancă;
• imposibilitatea intabulării locuinței;
• executarea silită de către creditori ascunși ai vânzătorului;
• neînregistrarea corectă în Cartea Funciară;
• amenzi pentru construcții ilegale.

Recomandări înainte de a semna un contract de vânzare-cumpărare

• solicită sprijinul unui notar imparțial;
• consultă un avocat specializat în imobiliare;
• solicită toate documentele în original;
• compară cel puțin două surse de informații pentru orice document.

Concluzie

Verificarea istoricului legal și cadastral al imobilului este un pas esențial înainte de semnarea unui credit ipotecar. Nu lăsa graba să compromită o decizie atât de importantă. Informează-te corect și alege întotdeauna siguranța. Pentru a descoperi cele mai bune opțiuni de ipoteci și compară condițiile sau calculează-ți rata cu comparatorul de ipoteci înainte de a semna contractul final.